Vom Klotz am Bein zur interessanten Einnahmequelle: Der Mietvertrag beim Unternehmensverkauf
Viele Unternehmer besitzen auch die Betriebsimmobilie. Allerdings ist sie häufig nicht Teil des Betriebsvermögens der zum Verkauf stehenden Unternehmung, sondern aus steuerlichen Gründen im Privatbesitz. In den letzten Jahren lässt sich die Tendenz erkennen, dass Unternehmen zunehmend eher substanzleicht, also ohne die Betriebsimmobilie, verkauft werden. Für diese wird dann häufig ein langjähriger Mietvertrag mit dem Käufer abgeschlossen. Die meisten Inhaber würden lieber beides gemeinsam verkaufen; allerdings bedeutet der Abschluss eines langjährigen, meist über 5 bis 10 Jahre laufenden Mietvertrags auch immer die Aussicht auf stabile und konstante monatliche Einnahmen. Gerade vor dem Hintergrund, dass die betrieblichen Erträge und Gehälter durch den Unternehmensverkauf ja wegfallen, kann der Mietvertrag für die Betriebsimmobilie also durchaus eine interessante Einnahmequelle sein. Dementsprechend bekommt der Mietvertrag und seine Verhandlung im Rahmen des Unternehmensverkaufs eine immer höhere Priorität. Der Fachbeitrag geht auf einige wichtige Punkte eines solchen Mietvertrags ein.
Verwaltung der Immobilie und Nebenkostenabrechnung
Wenn der Unternehmensinhaber auch gleichzeitig der Besitzer der Immobilie ist, werden häufig die gesamten Betriebskosten des Anwesens direkt vom operativen Geschäft bezahlt. Nach dem Unternehmensverkauf liegt diese Personalunion nicht mehr vor und deshalb müssen in den Mietvertrag klare Regelungen zur Übernahme der Betriebskosten aufgenommen werden.
Dabei sind unterschiedliche Modelle möglich. Manche Unternehmenskäufer möchten sich nur auf das Kerngeschäft fokussieren und wünschen, dass der Vermieter sämtliche Angelegenheiten rund um die Betriebsimmobilie regelt. Die Kosten werden in diesem Fall über eine monatliche Abschlagszahlung und die jährliche Nebenkostenabrechnung beglichen.
In den meisten Fällen möchten die Käufer allerdings die volle Kontrolle über die Nebenkosten und die gesamte Betriebsimmobilie erhalten. In solchen Fällen wird häufig vereinbart, dass auch weiterhin die operative Gesellschaft die Verträge für Wasser, Strom, Gas und Gärtner trägt. Somit behält das Unternehmen volle Kostenkontrolle und Anbieterfreiheit – und der Vermieter wird nicht mit zeitraubenden Hausmeistertätigkeiten und minutiösen Nebenkostenabrechnungen belastet.
Diskussionspunkt: Wartung, Instandsetzung und Instandhaltung im Mietvertrag
Die größte Diskussion entbrennt häufig um die Verteilung der Nebenkosten, vor allem die Kostenverteilung von Wartung, Instandsetzung, Instandhaltung und Schönheitsreparaturen. Wir sehen hier davon ab, hier die genaue rechtliche Definition dieser vier Betriebskostenarten aufzuführen. Die Frage, um die es letztendlich geht, ist: Wer trägt zukünftig welche dieser Kosten und in welcher Höhe? Der Vermieter wird versuchen, alle diese Kosten über die Nebenkostenabrechnung auf den Mieter abzuwälzen. Der Mieter wird versuchen, zumindest die Instandsetzungskosten auf eine maximale Summe, zum Beispiel 10.000 Euro pro Jahr oder 10 % der Jahreskaltmiete, zu begrenzen. Eine emotionale Diskussion und Verhandlung ist also vorprogrammiert.
Wichtig: In diesem Zusammenhang treffen die beiden Parteien häufig eine Regelung für den Umgang mit den Kosten an „Dach und Fach“. Hierbei handelt es sich vor allem um die Kosten für Dach, Gebäudekonstruktion, Fassaden, Anbauten, Mauerwerke, Vordächer etc. Der Mieter wird versuchen, diese Kosten für die Substanzerhaltung vollständig auf den Vermieter abzuwälzen, da er als Mieter nur bedingten Einfluss darauf hat und zur Abnutzung beiträgt.
Bei diesen Diskussionen und Verhandlungen stellt sich bei den Inhabern nicht selten das Gefühl ein, dass sich ihre Situation in der neuen Rolle verschlechtert. Dabei unterschlagen sie allerdings, dass die Firma diese Kosten vorher nur getragen hat, weil es eine personelle Verflechtung gab. Bei genauer Betrachtung ist die Übernahme von Dach-und-Fach-Kosten legitimerweise in der Sphäre des Vermieters anzusiedeln. Allerdings braucht es manchmal Überzeugungsarbeit und etwas Zeit, bis der Inhaber das akzeptieren kann.
Kautionszahlung an Miethöhe anpassen
In den meisten Fällen hat sich die Miethöhe durch Nachträge zum ursprünglichen Mietvertrag im Laufe der Zeit erhöht; nur selten wurde dabei auch eine Anpassung der Kautionsleistung vorgenommen. Deshalb sollten Vermieter unbedingt darauf achten, dass der neu abzuschließende Mietvertrag gegebenenfalls eine Anpassung der Kaution vorsieht. In den meisten Fällen beträgt diese drei Monatsmieten. Der Vermieter räumt dem Mieter in der Regel zwei Zahlungsoptionen für die Kautionsleistung ein: Entweder wird sie durch Überweisung erbracht oder durch eine Bankbürgschaft. Vermieter sollten darauf achten, dass die Kautionszahlung mit der Unternehmensübergabe erfolgt.
Vorkaufsrecht oder Kaufoption im Mietvertrag?
Die meisten Unternehmenskäufer möchten die Betriebsimmobilie nicht zusammen mit dem Unternehmen erwerben – zumindest nicht im ersten Schritt. So wird die Liquidität geschont und die Verschuldung erst einmal niedrig gehalten. Darüber hinaus vermischen sich sonst die höheren Finanzierungskosten für das Unternehmen mit den niedrigeren Zinskosten für den Kauf einer Gewerbeimmobilie. Viele Käufer hegen dennoch langfristig das Ziel, die Betriebsimmobilie zu erwerben, und fordern deshalb ein Vorkaufsrecht oder eine Kaufoption im Mietvertrag. Beides erfordert in jedem Fall die Beurkundung des Mietvertrags und erhöht somit die Notarkosten des Unternehmensverkaufs. Darüber hinaus sind sich die Beteiligten nicht immer der Unterschiede zwischen einem Vorkaufsrecht und einer Kaufoption bewusst. Das Vorkaufsrecht wird normalerweise ins Grundbuch eingetragen. In diesem Fall muss der Vermieter dem Mieter die Immobilie zum Kauf anbieten, wenn ein Verkauf ansteht. Das Vorkaufsrecht regelt allerdings nicht die genaue Höhe des Kaufpreises und gibt somit dem Mieter nicht immer die gewünschte Sicherheit. Die Kaufoption hingegen definiert auch den Kaufpreis und enthält zudem meist eine genaue zeitliche Befristung. Der Vermieter kann während der Laufzeit der Kaufoption die Betriebsimmobilie an niemand anderen verkaufen.
Bestehenden Mietvertrag übernehmen oder neuen abschließen?
Die Inhaber haben oft einen alten Mietvertrag, der teilweise nur rudimentäre oder veraltete Regelungen enthält – nicht zuletzt deshalb, weil eine umfassende Regelung aller Bedingungen durch die Personalunion von Vermieter und Mieter schlicht und einfach nicht notwendig war. Darüber hinaus ist der bestehende Mietvertrag häufig sehr vermieterfreundlich und deshalb für viele Unternehmenskäufer nicht akzeptabel. Deshalb empfehlen wir den Inhabern in den meisten Fällen, einen neuen, aktuellen und umfassenden Mietvertrag zu verhandeln und abzuschließen. Das schafft rechtliche Klarheit und führt in der Regel nicht zu einer Reduktion des Unternehmenskaufpreises.
Fazit: Der Mietvertrag beim Unternehmensverkauf
Seit einigen Jahren werden Unternehmen meist ohne die zugehörige Betriebsimmobilie verkauft. Diese wurde häufig aus steuerlichen Gründen privat erworben oder ist Betriebsvermögen einer Besitzgesellschaft. Mit dem Verkauf endet die Personalunion von Unternehmer und Vermieter und es bedarf bereits im Rahmen des Unternehmensverkaufs der Verhandlung des zukünftigen Mietvertrags. In der Regel ist der Abschluss eines neuen, aktuellen und umfassenden Mietvertrags zu empfehlen. Dieser regelt dann genauestens die diskussionsträchtigen Themen der Kostenübernahme, vor allem Wartung, Instandhaltung, Instandsetzung, Schönheitsreparaturen und Dach und Fach. Hier müssen manche Inhaber Abstriche bei der Kostenübernahme hinnehmen; dafür können sie in den meisten Fällen eine höhere Kaution verlangen. Häufig möchten die Käufer sich vorbehalten, die Betriebsimmobilie zukünftig zu erwerben. Dafür wird dann ein Verkaufsrecht oder eine Kaufoption vereinbart. Dies führt allerdings dazu, dass der gesamte Mietvertrag gemeinsam mit dem Unternehmenskaufvertrag notariell beurkundet werden muss. In jedem Fall sollte der Verhandlung und Ausarbeitung des Mietvertrags beim Unternehmensverkauf die gebührende Aufmerksamkeit geschenkt werden – wenn nötig, unterstützt durch anwaltliche Beratung.
